Sunt oare clădirile verzi și „smart” înaintea nivelului nostru de gândire și al comportamentului uman?

Clădirile inteligente știu totul despre tine, inclusiv cum îți place cafeaua

Așadar, ocolul clădirii verzi l-am făcut în aproape 23 de ani de real estate și încerc să transmit în acest scurt articol unde suntem și încotro ne îndreptăm în domeniul clădirilor de birouri. Încă din primii mei ani de real estate, adică prin 1993, mă tot întrebăm cum arată și mai ales cum funcționează o clădire de birouri? Carieră mea în Real Estate era să înceapă pe segmentul imobiliar rezidențial,  dar funcționam ca și firmă într-o superbă clădire de birouri, pe o colină a orașului Cleveland. Un mare sediu de birouri cu sute de încăperi, săli de meeting și cu o arhitectură aparte. Ce mă fermeca cel mai tare era funcționalitatea acestui imobil, cum niciun hol nu era la voia întâmplării, întreg fluxul se „lega” perfect, toate lumea optimiza la maximum ceea ce îi era oferit: un mediu de lucru perfect. 

Clădiri care nu își pierd „gloria” nici după 25 de ani

Aveam să aflu mai târziu, prin anul 2000, când am pătruns în zona real estate-ului comercial, ce înseamnă o clădire de birouri cu adevărat, cum se clasează clădirile și mai ales cum se calculează profitabilitatea acestor proiecte imobiliare. A urmat o nouă etapă ce îmi era dată să o parcurg și anume criza imobiliară din SUA, începând cu anii 2004-2005.

Odată cu trecerea timpului, aveam să mă aflu prin anul 2009 în biroul JLL din Amsterdam. Mă aflăm într-o clădire înaltă, cu un mare atrium pe interior, pe la etajul 18-20. Eram impresionată de condiția impecabilă a imobilului, de perfecțiunea fațadei, de serviciile oferite la parterul clădirii pentru chiriași și vizitatori. Mă gândeam că este probabil cea mai nouă clădire în Amsterdam, iar JLL ar fost printre primii chiriași.

Aveam să aflu mai târziu că JLL avea un contract de închiriere pe 30 de ani,  și se „cazaseră” în acest imobil cu 25-26 de ani în urmă. Și așa am început să mă interesez mai profund ce înseamnă clădiri sustenabile, clădiri verzi și clădiri care nu își pierd „gloria” nici după 25 de ani. 

Destinul m-a dus sa împlinesc visele din copilărie 

După o perioadă de baza în lumea rezidențială, am tranzitat în zona comercială de birouri, pe segmentul leasing și investment. Primii 15 ani ai pieței imobiliare au fost în Statele Unite, unde m-am școlit și la propriu și la figurat. Însă pasiunea real estate-ului o aveam de pe la 7-8 ani, când desenăm cu cretă pe asfalt casa familiei Ewing din serialul „Dallas”, casă așa cum era ea cu camere, cu holuri, cu scări interioare, cu zone auxiliare și ce mai vedeam eu cu ochii vârstei că se întâmplă în celebra casă americane. Tot de atunci mă fascina și biroul lui JR , din celebrul zgârie-nori texan. Destinul m-a pus față în față cu visele copilăriei; să îmi pun bazele vieții profesionale pe pământ american, în școlile unde real estate se face prin elită academică.

Așadar, născută cu pasiune și dăruire, cu școală și acreditările în spate, am revenit în anul 2008 în România, unde aveam să lucrez sub brandul JLL, în domeniul Offce Leasing.

Nu am avut o mai mare fericire decât când încheiam tranzacțiile cele mai complexe și grele.

Mi-a plăcut să dărâm bariele posibilului și să formez echipe mulți-geografice, multi etnice, multi culturale cu care să accesăm clienți corporate și să câștigăm conturi în Europa Centrală și de Est.

Așa am început să ne formăm identitatea de „cei mai buni” din domeniul Imobiliar pe piață un pic haotică din România.

Povestesc scurta biografie profesională pentru a înțelege marea șansă de a lucra în acest domeniu complex prin toate fețele posibile: ca și consultat, că și dezvoltator, ca și beneficiar, cu chiriași, cu proprietari, cu constructori, proiectanți, arhitecți și nu în ultimul rând cu autoritățile române.

Anul 2012 îmi aduce apogeul carierei de până acum, alăturându-mă echipei NEPI tot în segmentul Offce Leasing. Aici totul se întâmplă de 10 ori mai bine, mai repede, mai dinamic. Părea că tot ce învățasem până acum era doar primul capitol al unei cărți groase pe care urmă să o scriu împreună cu o echipa excelentă de profesioniști din cadrul NEPI.

Așadar, ocolul clădirii verzi l-am făcut în aproape 23 de ani de real estate și încerc să transmit în acest scurt articol unde suntem și încotro ne îndreptăm în domeniul clădirilor de birouri.

edgeCine dorește o clădire verde: dezvoltatorul sau chiriașul? 

Clădirile sustenabile sunt clădirile viitorului. Orice clădire care are o acreditare BREEAM sau LEED peste medie, acreditare obținută mai ales din faza de proiectare și cu un minim de due diligența, este o clădire care are un randament mai bun pentru investitor cât și o clădire care oferă un confort sporit ocupanților, respectiv chiriașilor. 

De cele mai mult ori, un dezvoltator (a nu se confundă cu un Investitor) construiește în dorința să vândă înainte că primul chiriaș să își ocupe spațiul închiriat. Poate de aceea, multe acreditări / certificări verzi par a fi mai mult o formalitate sau un instrument de marketing, venit mai ales în anii de criză economică, când dezvoltatorii imobiliari nu știau cum să se diferențieze unii de alții și cum să „împopoțoneze” o clădire mai bine, făcând-o mai vandabilă.

Ei bine, eu sper că anii aceia au trecut și că lecțiile au fost învățate de toți. Căci dacă acredităm „green” făcând doar zone de biciclete în față clădirii și construind colivii de păsări în pomi, ne înșelăm amarnic. Eu sper că toate certificările verzi date de BREEAM sau LEED, organizații internaționale de top, au fost date și în România cu etica și conduita ce le caracterizează.

O întrebare firească pe care v-o pun este: cine credeți că a impus standardul internațional al certificării, dezvoltatorul din dorința lui de a-și vinde investiția cât mai bine, sau chiriașul din dorința să de a avea un sediu mai e cient, mai productiv și costuri mai reduse? Ei bine, eu sper că am construit clădiri verzi din dorința de a atrage cei mai buni chiriași pe care România îi are și îi poate avea în viitor.

Dacă ne uităm la topul clădirilor verzi publicat recent, vom vedea că ele sunt situate geografic peste tot în țară, deci dinamica chiriașilor îmi dă dreptate.

Din același motiv, clădiri existente se acreditează post-construction, tot pentru a satisface chiriașii existenți, sau de a atrage unii noi care vin cu experiență internațională impusă de standardele de business ale acestor multinaționale.

Două clădiri emblemă din București arata deja obosite

E drept că orice clădire verde atrage de la sine un cost de construcție mai mare, implicit un cost al chiriei ușor mai mare, dar nu atât de mare în comparație cu chirii similare din alte mari orașe dezvoltate ale lumii, și implicit ar trebui să determine costuri mai scăzute de consum al utilităților.

După o scurtă călătorie în Tokyo în 2015, am realizat că mai tot ce construim în Europa, poate cu excepția Londrei și a Roterdamului, e cu mult în urmă construcțiilor din Țară Soarelui răsare. Că acolo tehnologia și inovația primează , că viteză cu care te miști în orice clădire de birouri contează, că „time is money” în adevăratul sens al cuvântului. Că timpul petrecut în lift e doar jumătate din timpul dedicat aceluiași lift din clădirile pariziene. 

Clădirile sustenabile se văd în timp. Reamintiți-vă scurtă mea relatare din Amsterdam. Senzație de nou, de bine făcut, de modern dată de o clădire de mai bine de 25 de ani e rară în zonele noastre. Evident că nu avem încă un ciclu complet în România, dar dacă e să avem un ochi critic, cele două clădiri din CBC București și anume America House și Europe House, care ambele intră în clasa A de clădiri de birouri, spune exact contrariul; că după 10 ani arată obosite (cel puțin la interior), că au nevoie de o constantă împrospătare, de investiții din ce în ce mai dese și probabil mai mari în modernizarea sau chiar schimbarea echipamentelor vitale. A schimbă sistemul HVAC înseamnă 3 ani de vacancy, iar sistemele de HVAC folosite până acum de 99% din clădirile din România dau randament doar pe o perioada de maximum 20 ani. Cred că unii proprietari de clădiri ar trebui să își face serios planuri de „refurbishment” în următorii ani. 

Dacă tot plătește pentru spatiile comune, dă-i voie chiriașului sa le și folosească 

Clădirile verzi sunt clădirile viitorului. Nu e vorba că le construim într-un anume fel sau într-o anume culoare și le gândim pentru o generație care trăiește „verde”, generație care e adeptă schimbărilor și a noutăților în orice domeniu.

În toți anii petrecuți alături de chiriași, am pledat pentru contracte de închiriere flexibile și lungi, pentru chirii aliniate pieței ( zone și timming) și costuri directe cât mai mici și controlabile. Chiria nu e singurul cost de care chiriașul trebuie să aibă grijă, cum dealtfel nici durata contractului nu e cel mai important lucru pentru un proprietar. 

Până să apară clădirea Sky Tower din noul CBC al Bucureștiului, mai nimeni nu băga în seamă termenul de „add on factor” și mai ales de valoarea sa. O clădire eficientă e construită fără pierderi mari, adică cu add on factor sub 12%.

Veți spune: simplu! Sunt clădiri cu 5% add on factor. Ei bine, va spun eu că nu sunt. Nu există așa ceva. Sunt norme de construcție care nu permit acest lucru.

Orice design de etaj al unei clădiri trebuie să aibă un număr de ieșiri, o mărime de scară de evacuare, holuri, zone comune, zone tehnice. Acum ecare proprietar își „împachetează” clădirea cum vrea, dar pe riscul lui. Deci, 10-12% add on factor e normal. Peste această cotă, e cu semne de întrebare, iar sub, nu e niciodată sub, chiriașul plătește diferența, dar altfel ☺.

Dar, dacă tot plătește chiriașul pe o suprafață comună, de ce să nu o și folosească? Așadar, vizitând niște clădiri spectaculoase anii trecuți la Londra și Frankfurt, am învățat că, atât timp cât îi dai măcar impresia chiriașului că folosește tot ceea ce plătește, e fericit. 

Drept urmare, multe din zonele comune gen lobby, holuri, devin zone de evenimente cu caracter temporar gen: zone de întruniri și evenimente, bookfest, vânzări de cărți, librării, expoziții de artă, zone unde un minim de mobilier urban transformă un lobby steril într-o zona informală de chat între doi angajați, sau unde se pot rula lme în seri de lm. Cheia succesului de a îți ține o clădire 100% închiriată este gradul de satisfacție al chiriașilor. 

Care e nivelul meu de satisfacție că trăiesc în aceasta clădire? 

Am stat de vorba cu sute de chiriași și toți au aceeași filozofie: cel mai important aspect în evaluarea unei clădiri este nivelul de satisfacție în a trăi în acea clădire (un rol cheie îl au proprietarii clădirii prin asset manageri în particular, căci asset managerul este responsabil de acea clădire). Am avut privilegiul, dar și marea șansă, să întâlnesc cele mai mari și importate multinaționale prezente România. Pe baza acestor discuții, în baza cerințelor lor, cu viziunea lor adusă din diverse colțuri ale lumii (Real Estate strategy managers din Brazilia, America sau India spre exemplu) am putut creiona fezabilități pentru clădirile ce aveau să fie concepute și cu concursul meu de-a lungul carierei mele. Așa am realizat ce e important să aibă o clădire de clasa A, în afară de„location, location, location”. Când vrei să construiești sustenabil, privești investiția din toate unghiurile. 

Să le luăm pe rand:

Uita-te mai întâi la resurse 

1. Ne uităm ce surse naturale pot ajută și pot genera modalități de savings în acel proiect. Știu că sunt două proiecte dezvoltate în București, unul din care am făcut și eu parte, care au scos apă termală de la peste 100 de metri adâncime și au folosit-o la încălzirea clădirilor de birouri. Iată o șansă unică ce o are Bucureștiul: stăm pe cea mai mare zona termală din Europa și încă nu ne gândim cât de mult putem „profita” de această resursă naturală. Poate pare o investiție mai amplă și sofisticată, dar când costul energiei electrice se va triplă în scurt timp, sunt sigură că mulți vor regreta ezitarea implementării acestei soluții la stadiul de fezabilitate.

Vezi cum poți reduce consumul de energie 

2. Apoi, să ne uităm în sus. Vorbim mereu de această „încălzire globală”. Bun, și dacă tot trăim vremuri istorice, cu deja doar două anotimpuri, de ce nu facem nimic? Dacă vara acum durează și 6- 7 luni, cu perioade însorite mai tot timpul anului în România, de ce fațadele nu sunt solare pe zona sudică a acestora? Și de ce nu investim și în clădirile limitrofe investiției noastre, poate avem școli, sau mall-uri, sau parcări ample, sau sedii ad- ministrative, ale căror suprafețe mari de acoperiș sau fațadă ne permit creșterea randamentului și a sursei de energie?

Putem extinde investiția și pe zonele limitrofe, mărind capacitatea de energie generată și împărțind consumul ca o comunitate sustenabilă, green. 

Proiectează un sistem de luminare smart 

3. O altă măsură ce trebuie aplică clădirilor verzi este tehnologia iluminatului artificial, prin schimbarea cu iluminat LED. Această trecere e vitală pentru consumul redus de energie electrică. Mai mult, sistemul de iluminat ar trebui să treacă de la plafon, la nivelul end-user- ului, al angajatului de la birou cu ajutorul lămpilor de pardoseală. 

Orice sistem de iluminat „smart” aduce economii de până la 40-50% la factură de energie electrică a unui consumator, nemaivorbind că prin implementarea panourilor solare, energia solară generată poate suficientă pentru a încărca orice laptop sau smartphone din clădirea respectivă.

Am experimentat acest lucru recent, când am văzut clădirile verzi din Olanda sau UK. În zile normale de primăvară, prin sistemul smart controlled Led (cu senzori Dali), lumina se aprindea doar pe timpul serii, în cazul în care mai era cineva în birou.

Aceste lămpi LED sunt setate să ofere utilizatorului de la calculator 300 lucși, absolut suficient pentru ochiul uman. Lumina naturală oferă deja peste 40000 de lucși, chiar și în zilele înnorate.

Dar cum oamenii sunt puși pe consum excesiv, aprinderea luminii în birou nu e o necesi- tate, ci un obicei rudimentar. Dacă nu ai nevoie de sursă adițională de lumina pentru a completă necesarul de 300 lucși, lămpile nu se aprind. Mai mult, dacă nu este mișcare în zona lămpilor, ele se sting și intră în stand- by.

Iată deci, cu o investiție ușor peste cea a celebrelor lămpi de tavan, poți controla eficient și smart iluminatul interior al clădirilor de birouri. În plus, fiind o lampa mobilă așezată pe mochetă, oferă flexibilitate în regândirea unui spațiului interior, fără a mai interveni la casetarea tavanelor false.

Un angajat lucrează mai bine într-un mediu cu plante 

4. Dacă ne gândim la clădiri verzi, trebuie să ținem cont că avem nevoie de aer curat, de sisteme de filtrare, deci de oxigen în zona de birouri. Grădini interioare, zone verzi, pereți verzi, plante și pomi, toate sunt obligatorii când vine vorba de clădirea viitorului.

Există nenumărate studii care spun că randamentul unui angajat este mai mare dacă lucrează într-un mediu cu plante,  decât fără. 

Evident veți spune că asta ține de fit-outul fiecarul chiriaș și deci e treaba lui ce plante își pune în spațiul închiriat. Ei bine, nu mai e chiar așa. Putem construi balcoane cu jardiniere verzi, putem construi holuri ample cu oaze de verdeață incluse, putem transformă lobby-ul unei clădiri în zone verde, iar spațiul comun la exterior să devină parcul generației Y.

Parcări pentru biciclete, dușuri și zone cu vestiare 

5. Dacă ne dorim un oraș sau măcar o comunitate „green”, e clar că trebui să scăpăm de numărul imens de mașini, pe cât posibil. Așadar, clădirile de birouri trebuie să aibă parcări de biciclete și mai noi trotinete electrice, iar în imediată lor vecinătate să fie dușuri. Dușuri cu vestiare, cu dulapuri individuale, cu zonă de uscat prosoapele, toate ventilate natural. Dacă nu facem noi, cei care gândim aceste proiecte pasul în direcția„viitorului”, vom pierde șansă de a avea sediile Google, Facebook sau Uber în Iași, Timișoara sau Cluj.

Vedem deja că „sharing” apare iar ca o nouă tendință a viitorului. Să împarți folosirea bicicletei, a mașinii, a casei și evident a spațiului de birouri cu alți utilizatori e deja noua tendința. E timpul să încorporăm într-un clădire de birouri și componentă de „shared-option”.  Azi un start-up, poate mâine o divizie Google! 

Mașinile electrice sunt viitorul în transport, deci e de la sine înțeles că parcările sunt sau trebuie să fie adaptate cu prize de curent. 

Chiriașul sa aibă control asupra a orice 

6. Și dacă rămânem tot la capitolul„technology”, aveți curiozitatea să vedeți cea mai smart, unică, și sustenabilă clădire de birouri din lume denumite „The Edge” din Amsterdam. Acolo, orice om pătrunde în clădire intră într-un proces de „surveillance”, iar șederea lui în clădire devine customizată pe rutină individuală. De la orele de program, la ce fel de cafea îl așteaptă lângă birou, la ce fel de muzică i se emite în căști, totul este monitorizat și customizat pentru a îi acordă un cât mai „friendly” mod de lucru și cât mai personalizat. Evident că este o linie fină între monitorizarea benefică și cea intrusivă. Dar îi lăsăm pe alții să judece.

Oamenii din „The Edge” sunt într-o constantă monitorizare și se pare că le priește acest lucru. Sunt peste 28.000 de senzori în întreaga clădire, pentru a monitoriza orice consum și respectiv optimizare a acestuia.

Intrarea paper-less cu ajutorul unui bar code primit pe smart phone este formă de înregistrare acum în clădirile verzi. Adio registre, catastife și înregistrări de buletinul.

Sistemele de wi-fi ale clădirii pot și ele ajuta la evaluări sau la monitorizări.

Logarea în sistemul de wi- fi poate o sursă bună de adaptare către cerință consumatorului.

Vă spuneam la începutul acestui articol că „utilizatorul” dă tendința în ceea ce privește construcția și funcționalitatea unei clădiri de birouri. Așadar, să îi dăm utilizatorului dreptul să își regleze și controleze singur atât mediul ambiental (lumina, temperatura, lu- minozitatea) căci tot el plătește pentru acest consum. Tendința de a da înapoi utilizatorului full control asupra folosinței spațiului, a consumului și a îl responsabiliza cu acestea este nouă măsură folosită în clădirile moderne și noi de birouri. 

Deșeurile produse să fie selectate și sortate 

6. Deșeurile unei clădiri trebuie și ele tratate separat, când vorbim de clădiri verzi. 

Se spune că dacă vreți să vedeți cu adevărat o clădire certificată verde (Breeam sau LEED), mergeți și vizitați zona de colectare a deșeurilor. Așa vă veți da seama cine a gândit cu adevărat ca întreaga poveste să aibă sens, și cine nu, dar sperăm să învețe pe viitor

Mă aflam nu de mult într-o clădire de birouri din Londra și am văzut o „sală” enormă de selectare a deșeurilor. Acolo se resortau sacii cu gunoi, spun„resortau”pentru că prima sortare era deja făcută de chiriaș pe spațiul său, se cântăreau, se înregistrau în computer neregulile, se scanau anumite pachete, și se presă totul la saci compacți. Întregul proces era super tehnologizat, super curat și de foarte mare importanță.

Toată această „manoperă” aducea o reducere de taxe și impozite de 30% respectivei clădiri/ respectivului proprietar, și când valoarea clădirii este de 500 milioane faceți și voi socotelile.

Iată deci cum, printr-o gândire„verde”, cu o legislație sănătoasă în spate, poți controla, combate, amenda sau compensa „the end user”.

Dacă se găseau nereguli în selectarea gunoiului, chiriașul era sancționat conform manualul chiriașului și, prin respectarea normelor legislative, proprietarul clădirii era scutit cu 30% de taxe și subvenționat cu 30% în impozitele locale. Well, that is GREEN thinking!

Câte clădiri din România selectează deșeurile și, odată selectate, ce se întâmplă cu ele? Ei bine, grăbiți-vă în a vă schimbă obiceiurile, căci nu vom fi mai mult timp „groapa de gunoi a Europei”. Avem beneficii, dar și obligații pe această Planetă.

Un proiect se construiește cu multă considerație față de mediul înconjurător, o clădire verde se certifica în funcție de locație, de zonă geografică, de aspectele climatice și de restricțiile în vigoare. 

Sunt oare clădirile verzi și „smart” ușor înaintea nivelului nostru de gândire și al comportamentului uman? La asta rămâne să ne dăm răspunsul singuri. 

De | 2016-09-20T11:55:10+02:00 20 septembrie 2016|Categorii: Birouri Vii, Numarul 2|1 Comment

Despre autor:

One Comment

  1. Holly 23 septembrie 2016 at 3:24 - Reply

    Ugh, in English…please!

Lasa un comentariu