PIN Map Iași + Care este dinamica spațiilor office ale Iașului

Avantajul marelui oraș din partea orientală a UE e că, odată cu deschiderea economiilor naționale către economia globală, beneficiază de o a doua sursă de dezvoltare; celei teritoriale, aflată în strânsă relație cu vecinătatea regională, al cărui loc central e, i s-a adăugat o alta internațională.

Din această perspectivă, orașele secundare, cele aflate din punctul de vedere al ierarhiei urbane imediat după Capitală, au un avantaj față de cele situate pe nivelele ierarhice inferioare.  Având deja constituit un hinterland regional, facil de perceput mai ales prin fluxurile cotidiene sau săptămânale ale studenților sau ale altor categorii de persoane, aceste orașe au o mare capacitate de a produce forță de muncă înalt calificată și de a reține elitele.

Astfel, orașele regionale ale României (Cluj, Timișoara, Iași etc.) au acumulat, în evoluția lor recentă, funcții care altădată erau specifice doar metropolei naționale, devenind huburi aeronautice capabile să conecteze regiunile la fluxurile internaționale sau centre ale industriilor creative sau IT&Outsourcing, curtate de către marile companii multinaționale.

Devenind jucători ai economiei globale, polii urbani secundari intră, pe segmentele economice amintite, în competiție directă cu marile orașe ale altor teritorii naționale. Cu o accesibilitate redusă la nucleul economic european, datorată inexistenței unor relații terestre rapide, Iașul înregistrează câteva performanțe econo¬mice, mai ales, în activitățile specifice domeniilor IT&Outsourcing.

Care sunt atuurile Iașului în dezvoltarea noilor industrii? Calitatea și cantitatea forței de muncă, accesibilitatea sitului, datorată în exclusivitate evoluției relațiilor aeroportuare, proximitatea facilităților de învățământ superior și de cercetare fundamentală. Dar mai există un reper important pentru această industrie – stocul de birouri moderne, care reprezintă o condiție necesară implantării marilor companii multinaționale.

Pin Map – despre necesitatea unei hărți a clădirilor de birouri din Iași

Stocurile de birouri ale principalelor orașe secundare ale României, dar și din partea central-estică a UE, care evoluează în paralel cu sectoarele IT&Outsourcing (companiile ce activează în acest domeniu sunt principalii clienți), au atras atenția marilor companii imobiliare, unele globale, precum JLL sau Colliers, încă din prima jumătate a deceniului curent.

Consecvente în ceea ce privește orașele principale din Polonia, aceste companii au realizat statistici în fiecare an. Și pentru orașele secundare ale României (Iași, Cluj, Timișoara și Brașov) avem pentru 2013-2014 primele statistici ce vizează stocul de birouri. Pentru anii următori, însă, trebuie să consultăm surse extrem de diverse, dificil de armonizat, pentru a reconstitui o ierarhie a orașelor secundare românești pe acest domeniu.

Mai mult, dinamica extraordinară a construcțiilor de clădiri de birouri din orașele secundare ale României se reflectă și asupra mutațiilor rapide ce intervin atât în dimensiunea stocului, cât și în ierarhia orașelor după acest indicator.

Acest fapt a stat la baza inițierii de către Dan Zaharia (Senior Consultant Extind) a proiectului PIN Map Iași – Harta birourilor moderne și a industriei IT&Outsourcing, alături de Adrian Mironescu și subsemnatul, în calitate de cartograf.

Recunosc faptul că, atunci când m-am alăturat proiectului, am avut o temere, aceea că numărul clădirilor de birouri va fi prea modest pentru a fi necesară o cartografiere a lor la nivelul orașului. Însă, m-am înșelat!

Iașul a depășit faza în care o cartografiere a clădirilor de birouri reprezintă un simplu moft, un demers mimetic care să ne poziționeze în rândul acelor orașe ce au un astfel de instrument la îndemână. Numărul mare al clădirilor de birouri inventariate, multe dintre ele (însă!) ano¬nime și de talie redusă, modelul repartiției lor spațiale, care tinde să devină unul complex, prin apariția unor nuclee secundare localizate spre periferia aglomerației urbane, reprezintă motivele principale care fac din PIN Map un demers cartografic necesar pentru Iași – singurul oraș secundar al României care are de acum un produs cartografic de o asemenea anvergură.

Peste 100 de clădiri de birouri funcționale și proiectele office anunțate, parcurile industriale și tehnologice, hub-urile, centrele de conferință, universitățile, centrele culturale ale țărilor europene sau extra-europene și centrele de învățare ale limbilor străine, marile magazine, firmele principale de IT&Outsourcing, stațiile de încărcare ale vehiculelor electrice și clădirile emblematice ale Iașului – în total peste 300 de obiecte geografice, ce reprezintă practic întregul ecosistem al noilor industrii ale Iașului – sunt reprezentate în cartografiile propuse de PIN Map Iași.

Contextul regional-european

Stocul de birouri inventariat de către echipa PIN Map la nivelul Iașului e de peste 235.000 m2 pentru primul trimestru al anului în curs. Această cifră poziționează orașul nostru pe locul al doilea între orașele secundare ale României, după Cluj (peste 250 mii m2 la începutul anului și o valoare estimată de 300 mii m2 pentru finalul lui 2017 – cf. Colliers International), dar înaintea Timișoarei care, după inaugurarea primei clădiri de birouri din ansamblul Openville, a ajuns la aproximativ 180 mii m2. Orizontul de așteptare pentru anul acesta este însă mare pentru orașul bănățean și n-ar fi exclusă o basculare în ceea ce privește poziția ierarhică până anul viitor între Timișoara și Iași.

În contextul regional al statelor din estul UE, Iașul ocupă o poziție intermediară între orașele secundare. Se află în urma marilor metropole regionale poloneze sau față de Brno, metropola moravă (peste 500 mii m2), dar pe o poziție superioară în raport cu orașele secundare mai puțin consolidate ale estului UE.

 

În ceea ce privește stocul de birouri, cf. Colliers International, ecartul față de Cracovia, Wroclaw sau Tricity (Gdansk-Gdynia-Sopot) e foarte important. De exemplu, Cracovia are un stoc de 870 mii m2 închiriabili la începutul anului 2017, iar până la finalul anului în curs va fi primul oraș secundar din Europa central-estică ce va depăși 1 milion m2. Wroclaw se situează pe poziția a doua, cu 770 mii m2 – în primul trimestru al anului curent și o estimare de 850 mii m2, până la finalul anului, iar Tricity încheie acest Top3 al orașelor secundare, cu un stoc de 634 mii m2 – în primul trimestru al anului și o estimare de 690 mii m2, pâna la finalul anului în curs. Katowice, Poznan si Lodz au stocuri de birouri cuprinse între 350 și 430 mii m2.

Orașele bulgărești Varna și Plovdiv sau Ostrava, metropola Sileziei Cehe, au un stoc asemănător Iașului (180-220 m2). Toate celelalte orașe secundare ale țărilor din estul UE au un stoc inferior orașului nostru.

PIN Map și dinamica internă a structurilor office ale Iașului

PIN Map nu reprezintă doar o colecție de hărți de reperaj, care rămâne totuși funcția principală a produsului cartografic – ca instrument necesar oamenilor de afaceri și autorităților, ci e și un material de reflecție asupra dezvoltării noilor industrii și a evoluțiilor urbanistice și funcționale ale Iașului în perioada imediată. Din această cauză un zoom la nivelul intravilanului ieșean nu e o întreprindere de ignorant.

Dinamica sectoarelor IT&Outsourcing (8.000 de salariați la finalul anului 2014, 12.600 salariați în 2016 și 15.000 salariați estimați pentru finalul anului curent – cf. bazei de date Extind) a fost susținută deopotrivă de intrarea pe piața locală a unor noi companii multinaționale, precum centrele de dezvoltare ale: Fortech, ESET, Accesa, Preh sau CRF Health, de extinde¬rile de activitate ale principalelor companii multinaționale sau naționale care s-au implantat în anii anteriori: Unicredit, Amazon, Centric, Ness, Conduent/Xerox, Continental, Levi9, Pentalog, SCC, HEG și Gemini CAD Systems sau de numeroasele start-up-uri.

Clienți principali ai clădirilor de birouri, companiile din domeniile IT&Outsourcing, au creat o cerere mare pe piața office a Iașului. Această presiune a dus la o evoluție accelerată a stocului de birouri, începând cu al III-lea trimestru al anului 2015. Raportându-ne la acest moment, stocul de birouri al Iașului a inregistrat până în prezent o creștere cu 40%.

Dintre proiectele ridicate de la zero, notabile sunt: UBC5 (inaugurată în 2016, 15 000 m2 închiriabili), Tester 2 (2015, cu peste 7700 m2), Aria, Centrul tehnologic Regional, Bursa Moldovei sau Centris etc.

Creșterea stocului a fost susținută și de reconversia funcțională a unor clădiri existente. Dintre acestea menționăm: Moldova Business Center (fost centru comercial, inaugurat ca structură office în 2015, 11 600 m2), Jad (fostă clădire administrativă din zona industrială, inaugurată în 2016, aproape 10 000 m2), UBC 6 (fost cinematograf multiplex în arealul PALAS, inaugurat ca structură office în 2016, 9 300 m2), Deco, Michael (foste clădiri administrative) etc.

Inventarirea clădirilor de birouri relevă câteva caracteristici structurale ale stocului ieșean de birouri. Iată două dintre cele mai importante:

  • doar 14 clădiri de birouri pot fi catalogate ca fiind de clasa A (111 mii m2);
  • stocul de birouri al Iașului este unul pulverizat în clădiri de mici dimensiuni; ceva mai mult de 2 300 m2 are clădirea medie de birouri a Iașului; dintre clădirile inventariate, 38 au sub 1000 m2 (însumate dau un stoc de peste 20 mii m2), iar 33 de clădiri au o suprafață închiriabilă cuprinsă între 1000 și 2500 m2 (un stoc de 47 mii m2); cele două categorii reprezintă peste 2/3 din numărul de clădiri de birouri, dar din punctul de vedere al suprafetei, doar 29 % din întregul stoc al Iașului; doar 12 clădiri au o suprafață de peste 5000 m2 (aproape jumătate din suprafata stocului).

Dacă ținem cont de faptul că structurile office de clasa A, care fac parte și din categoriile de mărime superioare, sunt aproape integral ocupate, aceste caracteristici ale stocului ieșean de birouri sunt mai degrabă favorabile start-up–urilor, decât marilor companii multinaționale, care sunt nevoite, într-o primă fază a implantării. să inchirieze spații în două sau mai multe clădiri.

 

Din punctul de vedere al repartiției clădirilor de birouri în intravilanul Iașului, observăm o structură centrală, de tip CBD, suprapusă unui triunghi descris de străzile Sf. Lazăr, Palatului și Anastașie Panu, care concentrează aproape 100 de mii m2 de birouri, areal consolidat în ultimii doi ani prin inaugurarea unora dintre proiectele amintite anterior. La sud de acest areal se prefigurează un nucleu secundar structurat pe Șoseaua Națională și Splai Mal Stâng Bahlui, între Podul de Piatra și Podul Roș. Cu un stoc de 20 mii m2, acest areal ar putea fi avangarda unei extinderi spre sud-est a CBD-ului.

 

Notabile sunt și căteva localizări ce creează concentrări secundare de clădiri de birouri, fie în zona peri-centrală de est (Parcul Tehnologic Tester), fie în zonele periferice (vestul Păcurarilor, Zona industrială, Socola sau în zona de sud a orașului – un areal ceva mai dispers, structurat pe Bulevardul Poitiers și Șoseaua Nicolina). Zona centrală și pericentrală de la nord și vest de CBD e dominată de clădiri mici și dispersate în spațiul rezidențial.

Deși nu lipsesc proiectele de birouri pentru perioada următoare, creșterea pentru anul în curs va fi mai lentă decât în intervalul anterior. Dintre proiectele anunțate, pâna la finalul anului, se vor adăuga stocului de birouri existent clădirea MCM Center (fosta Hală Centrală, reconvertită în clădire de birouri – peste 4 000 m2) și câteva reconversii ale unor clădiri de locuințe colective sau clădiri administrative din zona industrială.

Marile proiecte, ce necesită un orizont de așteptare mai îndelungat, unele dintre ele fiind de peste 10 mii m2 sau în apropierea acestei cifre (Ideo 2, Tester 3, Moldova Center 2, Iulius Office, Diamond, Ropharma, Greenfiber, Continantal 2 etc.) se vor adăuga stocului existent în intervalul 2018-2020. La finalul anului 2020 estimâm (pe baza proiectelor anunțate) un stoc de 350 mii m2, ce va menține Iașul în top 3 orașe secundare românești după acest indicator, conservând competitivitatea orașului nostru pe domeniile IT&Outsourcing în rândul orașelor central și est-europene.

Exercițiile cartografice pe care vi le propun – densitatea suprafeței de birouri pentru primul trimestru al anului 2017 și finalul anului 2020 (în kernel, într-o rază de 564,3 m, ce descrie un cerc cu suprafața de 1 km2) și schița modelelor de expansiune ale clădi¬rilor de birouri – în același interval de timp, relevă mutații importante la nivelul structurilor office. Cele mai active areale vor fi zona pericentrală de est, în lungul axei rutiere Elena Doamna – Tudor Vladimirescu, Zona industrială și arealele periferice din sudul și vestul Iașului.

Orice inaugurare a unei clădiri de birouri de talie mare, reprezintă la scările superioare de analiză (regională, națională sau regional-europeană) o acțiune pozitivă, ce duce la creșterea competitivității Iașului în raport cu celelalte orașe regionale. La scara intravilanului, unele intervenții vin să diversifice din punctul de vedere funcțional unele zone, altele vin să complice structurile spațiale și așa complicate ale orașului.

Dacă noile implantări periferice valorifică într-o manieră superioară potențialul unor areale sub-utilizate în prezent, imprimând, în același timp, și o tendință de organizare policentrică structurilor office ale Iașului, cele din zona centrală și pericentrală, localizate pe axe deja aglomerate, obligă autoritățile să identifice soluții în ceea ce privește mobilitatea populației la nivelul intravilanului; și nu post-factum!

De | 2017-07-02T12:34:43+00:00 2 iulie 2017|Categorii: Numarul 5, Tendințe și analize|Taguri: |0 Comentarii

Despre autor:

Lasa un comentariu