Care este tendința dezvoltării clădirilor de birouri? Cum vor arăta ele?

Care e stocul de birouri al Iașului? În diversele statistici vehiculate în publicațiile de specialitate identificăm valori care vizează anul 2019, ce sunt cuprinse între 180 și 200 K mp. (Colliers, Jones Lang LaSalle, Cushman & Wakefield Echinox. Documentarea recentă a echipei PINMap Iași a identificat următoarele date pentru stocurile de birouri din Iași:

  • pentru T4 2019 – 265 K mp
  • iar pentru T1 2020 – 280 K mp

De unde provine diferența consistentă între datele vehiculate de companiile globale de consultanță și de brokeraj imobiliar și realitatea din teren surprinsă de echipa ieșeană? În principal, diferența pleacă de la numărul de clădiri inventariate. În timp ce echipa PINMaps Iași a inventariat toate clădirile, indiferent de talie, noi și mai vechi, construite de la zero sau realizate prin renovarea unor clădiri ce au avut alte funcții, companiile globale au inventariat o fracțiune dintre acestea. Am identificat două surse principale ce impun acest ecart între datele vehiculate:

a) Clădirile mici de birouri, ce sunt cel mai adesea ignorate de companiile globale; PINMap Iași a identificat între cele 111 clădiri de birouri active în 2019 (114 în 2020) 60 de clădiri sub 1500 mp., cu un stoc de aproape 46 k mp din 265 k mp la momentul T3 2019 și 280 K mp. în T1 2020; dacă fixăm limita clădirilor mici la 2000 mp., 72 de clădiri mici în 2019 și 73 la momentul actual, ceea ce înseamnă că suprafața acestei categorii crește la aproape 59 K mp. în 2019 și aproape 61 K mp în prezent;

b) o parte a proiectelor de tip brownfield, mai ales a celor de renovare a unor vechi clădiri din zona industrială (clădirile personalului TESA al întreprinderilor ridicate înainte de 1990) e foarte posibil să nu fi fost luate în seamă de către companiile globale. PINMap Iași nu a fost foarte îngăduitor cu această categorie. Echipa a introdus în stocul de birouri al orașului doar acele clădiri pentru care proprietarii au depus eforturi mai mari sau mai mici pentru a le menține pe piața office. Din această cauză în inventarul nostru apar clădiri de birouri precum Nicolina, EGros 1, Deco 1 și 2, Baza3 sau Michael, dar a fost ignorată clădirea Omega-Tehnoton, de exemplu.

Pornind de la această neconcordanță în ceea ce privește cifrele vehiculate ale stocului ieșean de birouri, echipa PINMap a considerat oportună o clasificare cât mai riguroasă a clădirilor de birouri de pe piața office. Acest demers a fost necesar identificării cu mare acuratețe a gradului de modernitate a stocului de birouri in-ventariat. În demersul clasificării, echipa PINMap Iași 2020 a construit un indicator com-pozit, pornind de la cele trei seturi de caracteristici:

  • Calitatea infrastructurii (suprafața totală a clădirii, suprafața utilă pe nivel, înălțimea tavanului, calitatea materialelor utilizate, arhitectura, ca-pacitatea ascensorului – acolo unde e cazul, calitatea de clădire verde etc.)
  • Accesibilitatea la structurile teritori-ale ale aglomerării urbane și la serviciile de proximitate (distanța față de stații de transport public, grădinițe, școli, restaurante etc.)
  • Servicii oferite (parcări, recepție, cali-tatea profesională a managementului etc.)

Pe baza scorului obținut au fost separate patru categorii de clădiri de birouri:

  • clasele A și A+,
  • B+
  • B
  • C (categoria clădirilor neclasificabile), care grupează celelalte clădiri de birouri cu scoruri reduse

Structura actuală a stocului de birouri (280 K mp. la nivelul T1 2020) e departe de a fi ideală.

  • Cele 12 clădiri cărora li s-au atribuit Clasele A și A+ au peste 117 K mp, Acestea reprezintă doar 41,9% din stocul de birouri actual al Iașului. Categoria a fost alimentată recent (în luna februarie a.c.) cu clădirea Flux3 – NOC, după o perioadă de mai bine de 3 ani în care nu s-a mai făcut nici o livrare. Până în T3 2020 se vor livra încă două clădiri de birouri – UBC7 și Continen-tal2, astfel încât la finalul anului curent Iașul va avea peste 140 K mp. în clădiri de clasa A și A+. Tendința generală a acestei categorii e de creștere, astfel încât va ajunge la peste 60% din stoc începând cu anul 2025. Aportul principal îl vor aduce rețelele Silk District și UBC. Clădirile emblematice actuale ale acestei cat-egorii sunt: clădirile rețelei UBC, Moldova BC, Centro 3, Ideo 1 etc.

 

  • Clasa B+ a fost atribuită unui număr de 20 de clădiri ce însumează la ora actuală 58,5 k mp, Această categorie e reprezentată de clădiri de birouri cu o calitate a infrastructurii asemănătoare categoriei A, dar sunt depunctate datorită taliei lor mai re-duse (au între 2000 și 4000 mp), iar unele dintre acestea sunt și izolate în raport cu marile sau mai micile concentrări office ale orașului. Con-form estimărilor, e o categorie cu o dinamică mai lentă. Stocul acestei categorii va ajunge în T3 2020 la aproximativ 72 K mp. prin livrarea întregului proiect Baza3 și la 80 K mp până în 2025 prin livrarea unor clădiri în zone periferice ale Iașului (Electra, de exemplu). Clădirile emblematice actuale ale categoriei B+ sunt: Aria, Șandru, Nicolina, Centro 2, EGros 1, Fire Credit, Baza3A etc.

 

  • Clasa B grupează 24 de clădiri, dar de talie mai modestă (doar 45,4 K mp,), fapt care degradează indica-torul calității infrastructurii office. Di-namica acestei categorii va fi una redusă. Se așteaptă în prima parte a anului curent livrarea clădirii EGros 2, ce va duce stocul acestei categorii la 48,6 K mp. Clădirile emblematice actuale ale categoriei B sunt: Solomon’s (Sf. Lazăr), Granit, Habitat, Copou, Deco 1 și 2 etc.

 

  • Din nefericire, 58 de clădiri, ce însumează aproape 60 mii mp (22 % din stocul de birouri al Iașului), aparțin ultimei categorii (unele clădiri fiind dificil de clasificat). Marea majoritate a acestora sunt de talie mica (sub 1500 mp), dar nu lipsesc nici clădirile de talie importantă (de peste 3000 mp,). Caracteristica generală e poziția lor periferică în sistemul de relații al aglomerației urbane ieșene, Dintre clădirile ce aparțin acestei categorii menționăm: Solomon’s (Moara de Foc), Jad, Arcu, VEO, Rewo etc. PINMaps estimează ca această categorie nu numai că nu va mai fi alimentată de noi clădiri, ci va înregistra si un regres important până în 2025. Un exemplu în acest sens e anunțata renovare a clădirii Iasitex, ce va deveni o clădire de clasa A.

Concluzie:

Marile proiecte ce vor fi implementate până în 2025, dar și după acest moment se orientează către clădirile de birouri de clasa A+ (Silk District, UBC etc,), fapt care va duce la o schimbare radicală a structurii stocului de birouri, ce va fi dominat de clasa A+ și A – peste 60% în 2025 și peste 70 % până în 2030. Un lucru e clar, zona spațiilor coworking se va dinamiza!

Despre structura modului de muncă în perioada relaxării post-pandemie

Homeworkingul exclusiv nu e eficient!

În perioada post-pandemie normalitatea în ceea ce privește munca „de birou“ va avea o altă structură temporală ca pâna acum o lună, o luna și jumătate. Raportul dintre modul de lucru la birou, acasă sau în spații coworking va fi diferit. În ceea ce privește homeworkingul, acest mod de lucru, dacă e exclusiv, nu e viabil și nici eficient! Mai ales din perspectiva psihică, dar și din cauza unei calități mai slabe a brainstormingului realizat doar în online. Dacă va fi completat cu lucrul la birou pe o perioadă determinată din săptămână sau cu coworkingul (munca în spațiile coworking) lucrurile vor sta mult mai bine. Posibil să fim chiar mai eficienți decât în perioada ante-pandemie! Din perspectiva evoluțiilor economice, dar și din perspectiva structurilor office sau coworking, Iașul nu e foarte pregătit. În ipoteza în care domeniile IT&Outsourcing nu vor fi afectate, pentru a asigura distanța socială pentru cele aproximativ 20 mii de persoane ce lucrează în aceste domenii, orașul nostru ar trebui sa aibă un stoc office mult mai mare decât cel actual (vreo 220 K mp în clădiri de birouri moderne – categoriile A și B, la care se adaugă înca vreo 60 K mp într-o zonă a clădirilor dif icil de clasificat; trebuie să ținem cont ca până la finalul anului vor mai fi date în funcțiune aproximativ 40 K mp în birouri clasa A și B – estimăm pentru T4 2020 un stoc de birouri de 320 K mp).

Probabil, necesarul stocului de birouri e de aproximativ de doua ori mai mare! Asta înseamna ca prețul pe „unitate de produs“ va fi mai mare! Și de aici o veritabilă mișcare browniană în structurile organizatorice și teritoriale ale acestor industrii, mișcare ce va acționa la nivel scalar mondial. Putem sa câștigăm, dar și să pierdem!

Clădirile noi sau cele renovate și refuncționalizate vor trebui să aibă spații mai mari pe nivel

Se pot găsi soluții pentru a adapta munca și stocul de birouri existent la cerințele actuale de siguranță în zona sănătății pentru a asigura distanța socială. Cea mai la îndemână e alternarea muncii la birou cu homeworkingul și/sau coworkingul. Să creștem programul de lucru la 6 zile pe săptămână (trei acasă sau într-un spațiu coworking și trei la birou – un birou pe care îl vom împărți alternativ cu un coleg). Nu știu dacă proiectele de clădiri de birouri anunțate se vor mai materializa. În cazul în care aceste proiecte se vor amâna, Iașul între celelalte orașe mari e din nou penalizat – pentru că din această perspectivă avea anunțate cele mai mari proiecte – ce puțin 200K mp. pentru următorii 5 ani. Un lucru e clar, zona spațiilor coworking se va dinamiza! Deopotrivă, din perspectiva numărului lor, cât și ca dimensiune – clădirile noi sau cele renovate și refuncționalizate vor trebui să aibă spații mai mari pe nivel.

Cum funcționează la mine

Adaptarea la acest nou mod de lucru nu cred că va fi foarte complicată. O bună parte dintre cei ce lucrează la birou lucrează foarte mult și acasă. Va avea loc și o fluidizare a programului de lucru. În ceea ce mă privește, lăsând la o parte orele predate, cred că mai bine de ¾ din timpul afectat elaborării cursurilor, a lucrărilor practice, a unor articole sau lucrări de cercetare, a creării bazelor de date sau a realizării produselor cartografice finite, publicabile se petrece în modul homeworking. Restul de ¼ din timp înseamnă rezolvarea unor chestiuni birocratice, a căror realizare e mai eficientă la birou, sau accesarea și copierea unor articole sau elemente bibliografice, ce se poate face (în multe cazuri!) doar din spațiul Universității – care e abonată online la diverse reviste de specialitate.

 

 

 

 

George Țurcănașu